De ziel van Utrecht is verkocht

Nu, ruim drie jaar later, bespreekt winkelbelegger en -ontwikkelaar Corio met een nieuwe wethouder opnieuw de overkapping. De tekening van 2006 is gebleven, de gaten zijn verdwenen. Zeventig meter beton is 122 meter beton geworden. Plannen voor een geheel glazen, dus lichtdoorlatende vloer zijn ook al weer afgeblazen. 'Bij zo'n langdurig project als dit grijpen private partijen hun kans elke keer als er een nieuw gemeentebestuur komt,' zegt oud-wethouder Lenting nu. Volgend jaar zijn er alweer nieuwe verkiezingen. 'Wat in een vorige periode is uitonderhandeld, wordt ineens weer op de agenda gezet. Want een nieuw college heeft zijn eigen ideeën en is bovendien nog niet zo goed thuis in de materie als het vorige.'

Ruim en groen stadshart

'CU2030', staat overal te lezen op borden in het Utrechtse centrum. Na ruim twintig jaar gesteggel gaat Utrecht aan de slag met het stationsgebied, een project dat in 2030 voltooid moet zijn. Een lastig dossier, omdat de stad voor de ontwikkeling van het bijna één vierkante kilometer grote gebied sterk afhankelijk is van een aantal private partijen. Kritische volgers vrezen dat alle elementen die juist de leefbaarheid moesten terugbrengen, verloren gaan in de onderhandelingen. Straks zit Utrecht met een vernieuwd en geïntensiveerd stationsgebied, maar niet met een verbeterd stationsgebied.

De bouwput begint zich af te tekenen. Het Muziekcentrum, dat plaats maakt voor een nieuw Muziekpaleis met vier nieuwe zalen, is grotendeels gesloopt. Een traverse over de Catharijnebaan, het kortste stukje snelweg van Nederland, is voor de helft verwijderd. Het verkeer in het stationsgebied wordt om de zoveel maanden weer anders omgeleid.

Het stedenbouwkundige misbaksel dat Hoog Catharijne, Station Utrecht Centraal en de Jaarbeurs samen vormen, moet worden omgetoverd tot een ruim en groen stadshart. Een gebied waar het aangenaam toeven is, dat goed aansluit bij het middeleeuwse centrum van Utrecht en tegelijk een brug vormt naar het westen, waar vinexlocatie Leidsche Rijn ligt. Het water komt terug in de gedempte Catharijnesingel en het gesloten, betonnen karakter van winkelcentrum en station moet verdwijnen.

Tegelijkertijd wordt in het nieuwe stationsgebied heel veel meer gebouwd. Naast het Muziekpaleis is er ook een nieuwe bibliotheek en een nieuw winkelgebouw op het Vredenburg gepland. Er komt een 'Entreegebouw' en een 'Poortgebouw'. Het bestaande trein- en busstation wordt opgeknapt en uitgebreid, want NS verwacht in tien jaar tijd een verdubbeling van het aantal treinreizigers op Utrecht Centraal, naar 120 miljoen per jaar. De meesten van hen zullen door 'Nieuw Hoog Catharijne' lopen. Het winkelcentrum, dat inmiddels zo veel achterstallig onderhoud heeft dat eigenaar Corio vorig jaar 45 miljoen euro op de waarde moest afboeken, wordt eveneens gerenoveerd en flink uitgebreid.

Station en binnenstad worden in de nieuwbouwplannen verbonden door twee zogeheten 'Golden Miles' vol winkels, over de nieuwe singel heen. Het winkeloppervlak in het stationsgebied neemt met 45.000 vierkante meter toe. Er komt 250.000 vierkante meter meer kantoorruimte bij. Aan de westkant is een rij kantoorgebouwen gepland en op het vernieuwde Jaarbeursterrein een hotel, een casino en een megabioscoop met achttien zalen. Er komt zeventigduizend vierkante meter aan nieuwe 'leasurevoorzieningen' en negenduizend vierkante meter extra horeca. En als alles goed gaat, komen er ook 2300 extra woningen, maar vooralsnog zijn daarvan pas duizend zeker.

Dramatische start

Het is nog ver weg, 2030, maar nog voordat de eerste steen is gelegd, gaat het al behoorlijk mis met de Utrechtse plannen. Het allereerste project waaraan de gemeente werkt - de bouw van het Muziekpaleis - is dramatisch begonnen. Al twee jaar staat er een enorme schutting op het plein waarachter verdacht weinig gebeurt. Het oude gebouw is gesloopt, op de Grote Zaal na, die wordt ingebouwd in het nieuwe zalencomplex, dat net als het oude Muziekcentrum is ontworpen door Herman Hertzberger. De concerten zijn verplaatst naar 'de Rode Doos' in Leidsche Rijn. Daar lijdt Vredenburg grote verliezen, wordt er gesneden in de programmering en verdwijnen banen.

Vlak voor de zomer werd bekend dat het Muziekpaleis 34 miljoen euro duurder uitvalt dan de geraamde honderd miljoen euro, terwijl vorig jaar nog werd beweerd dat de kredietcrisis de bouw juist goedkoper zou maken. De gemeenteraad ging schoorvoetend akkoord met de kostenstijging. Er is slaande ruzie tussen de drie beoogde exploitanten van het prestigieuze gebouw. Popcentrum Tivoli is door de gemeente uit de organisatie gezet, terwijl juist de popconcerten het geld moeten opbrengen om het Muziekpaleis tot een succes te maken. De andere twee exploitanten, Vredenburg en jazzstichting SJU, draaien vrijwel geheel op subsidie.

Ook het tweede project van de gemeente, een nieuwe bibliotheek, kampt met tegenslag. Het gebouw werd aanbesteed. Architectenbureau Rapp+Rapp won en mocht het gezichtsbepalende gebouw naast het spoor neerzetten. Tot concurrent VMX een paar weken later het juryrapport nog eens doorlas. Er was een rekenfoutje gemaakt, VMX had gewonnen. Rapp+Rapp begon een rechtszaak tegen de gemeente en won. Hoe het nu verder moet, is onduidelijk. Inmiddels gaat de gemeente uit van een oplevering begin 2014, mits er na de nieuwe gunning niet opnieuw procedures worden gestart.

Het nieuwe winkelgebouw annex appartementencomplex van Corio op het Vredenburg is vertraagd doordat de benodigde vergunningen steeds worden aangevochten. De start van de bouw is nu gepland voor dit najaar. Zolang er niet aan het winkelgebouw wordt gewerkt, kan er ook niet verder worden gewerkt aan het Muziekpaleis. Elke maand vertraging betekent driehonderdduizend euro extra kosten voor de gemeente, die dit jaar ook al een kleine twintig miljoen euro extra moest reserveren voor het langere bestaan van de projectorganisatie stationsgebied. Ook tegen het entreegebouw van Hoog Catharijne wordt inmiddels bezwaar gemaakt, onder andere door V&D. Het is het enige stukje van het winkelcentrum waar Corio geen eigenaar van is.

Spaarzame informatie

Dat de eerste onderdelen van het miljardenproject mislopen, wekt weinig vertrouwen bij de Utrechtse bevolking. Het stationsgebied kampt toch al met een stevig imagoprobleem. Het project sleept inmiddels al zo lang, dat veel Utrechters zich afvragen of het er ooit nog wel komt, en of het in dat geval echt een verbetering wordt van de bestaande situatie, wat voor de stad altijd het uitgangspunt is geweest. De spaarzame informatie die de Utrechters bereikt over de voortgang is weinig hoopgevend. Het aantal geplande woningen - zo belangrijk voor de leefbaarheid - is gedaald, terwijl het aantal vierkante meters winkel- en kantoorruimte blijft stijgen. Op tekeningen duiken steeds nieuwe gebouwen op. En terwijl de echte problemen in Hoog Catharijne en het stationsgebied zitten, begint de stad met de bouw van een Muziekpaleis en een bibliotheek.

'Utrecht heeft zeven jaar geleden in een referendum gestemd voor een groen en ruim stadshart, maar dat zie ik nergens meer terug,' zegt Paul Vergeer. Hij is een van de bewoners van de kleine tweehonderd appartementen in Hoog Catharijne. De appartementen waren in de jaren zeventig de top van de Utrechtse markt, vier keer zo duur als een rijtjeshuis - inmiddels is een rijtjeshuis duurder. Toen Vergeer er acht jaar geleden kwam wonen, waren de woningen al bereikbaar voor de middenklasse. 'Je woont hier vanwege het uitzicht. Op mooie dagen zie je de Arena in Amsterdam liggen. En het is natuurlijk fantastisch dat je vanuit je huis zo maar midden in een winkelcentrum staat en - tot voor kort - bij het Muziekcentrum. Maar op straatniveau is het onaangenaam. Donker, stank, junks. En ik betwijfel of dat straks veel beter wordt. Alles wordt afgesloten en ondertunneld.'

Als voorzitter van de vereniging van eigenaren volgt Vergeer alle nieuwbouwplannen op de voet. Hij ziet veel aanpassingen voorbijkomen. 'Er komen steeds nieuwe plannen bij, niemand heeft nog het overzicht. Het Masterplan dat in 2006 is vastgesteld, is veel te grof. Vijfenveertig meter zou hier de maximale bouwhoogte worden, incidenteel. Nu wordt álles vijfenveertig meter. En als je even niet oplet, staat er weer een nieuw gebouw op een tekening.'

Niet veel in te brengen

Het stationsgebied is het hoofdpijndossier van Utrecht. Al sinds de jaren tachtig wordt verhit discussie gevoerd over de 'stenen puist' Hoog Catharijne. Wat in de jaren zeventig nog een revitalisatie van het Utrechtse stationsgebied betekende, was vijftien jaar later al achterhaald. Er bleek wel erg veel verloren gegaan met de bouwwoede van 'Jantje Beton' de Vries van bouwbedrijf Brederode, de geestelijk vader van Hoog Catharijne. De singel was gedempt, het station verstopt en de passage tussen oost- en westkant van de stad was een betonnen woestenij geworden die op geen enkele manier aansloot bij de kleinschalige Utrechtse binnenstad. Met zijn verwarmde krochten en nissen bleek het Utrechtse stationsgebied bovendien een onstuitbare aantrekkingskracht te hebben op junks en daklozen.

Dat moest anders, vond de Utrechtse bevolking en dus de politiek. Utrecht wil een prettige situatie op straatniveau en een station dat niet langer is weggestopt achter dichte betonnen gevels. Probleem voor de stad is dat het zelf niet zoveel heeft in te brengen in het gebied. De meeste grond is bij de bouw van Hoog Catharijne, via langdurige erfpacht, in handen gekomen van een aantal particuliere partijen: Hoog Catharijne-eigenaar Corio, NS en ProRail en de Jaarbeurs. Ieder met zijn eigen belang. Corio is in de eerste plaats geïnteresseerd in de exploitatie van Hoog Catharijne, dat zijn commerciële succes dankt aan het feit dat trein- en busreizigers er wel bijna doorheen móéten als ze op reis willen. Voor NS speelde vóór de verzelfstandiging vooral de snelle af- en aanvoer van reizigers. Sinds de splitsing in een railinfrabeheerder, een spoorbedrijf en een vastgoedtak is ook de exploitatie van winkels en kantoren op de dure grond in en rond het station voor NS van belang. Voor de Jaarbeurs is de bereikbaarheid per trein en per auto de cruciale factor.

De paradox van het Utrechtse stationsgebied is dat het niet alleen maar een stedenbouwkundige mislukking is: als winkelgebied is het een groot succes. 'De meeste filiaalketens die hier zitten, hebben hun bestlopende vestiging in Hoog Catharijne,' zegt Menno Overtoom, projectdirecteur Hoog Catharijne bij Corio. 'We hebben nog steeds een bezettingsgraad van bijna honderd procent. Het complex is wat verouderd, dus we moeten het renoveren. De kwaliteit van de huurders moet omhoog. Maar als concept staat Hoog Catharijne nog steeds. Er is een functionele noodzaak dat Nieuw Hoog Catharijne groter wordt, omdat de markt om meer grote winkels vraagt en omdat Utrecht groeit. Maar Nieuw Hoog Catharijne wordt ook mooier en hoogwaardiger. Het is straks weer het grootste overdekte winkelcentrum van het land. The mall of the Netherlands is de werktitel bij Corio.'

Voor NS geldt een soortgelijk verhaal. Utrecht Centraal is het drukste station van Nederland en hoewel het nooit is gebouwd op de zestig miljoen reizigers die het nu jaarlijks verwerkt, functioneert het nog altijd. De vastgoedtak van het spoorbedrijf verdient veel geld met de kantoren rond het station.

Één groot compromis

De insteek van de private partijen was lange tijd dat Utrecht zelf maar over de brug moest komen als het zo graag een fijner stationsgebied wilde hebben. Tot begin deze eeuw lukte het de gemeente niet om alle belangen op een rij te krijgen. De verloedering van het stationsgebied en de overlast door junks en daklozen nam toe en zorgde uiteindelijk voor een aardverschuiving in de Utrechtse politieke verhoudingen. Door de controverse rond het stationsgebied kon Leefbaar Utrecht, de partij van Henk Westbroek en Broos Schnetz, in één klap de grootste partij van de stad worden. Leefbaar Utrecht schreef in 2002 een referendum uit waarbij de Utrechters zich mochten uitspreken over de toekomst van het stationsgebied. De keuze ging tussen Visie A en Plan 1, om vooral geen voorkeur te suggereren. Utrecht koos met tweederde meerderheid Visie A: groen en open. Dat werd uitgewerkt in contracten met Corio, NS en Jaarbeurs, die de basis vormen voor het huidige Masterplan.

Leefbaar Utrecht-oprichter Broos Schnetz, inmiddels verbonden aan de PvdA, staat nog altijd achter de plannen voor het stationsgebied. 'Als Utrecht werkelijk de vierde stad van Nederland wil zijn, moet dit natuurlijk doorgaan. Anders blijf je een provinciestadje.' Maar ook Schnetz weet dat de plannen één groot compromis zijn. 'Dit is niet het ideale plan voor Utrecht; ik kan in één namiddag honderd betere plannen verzinnen. Maar die zijn niet uitvoerbaar omdat de gemeente vrijwel alle grond in het gebied in de jaren zestig heeft verkocht aan private partijen.'

Toenmalig wethouder Walther Lenting zette in 2006 de gemeentelijke handtekening onder de drie contracten met Corio, Jaarbeurs en NS. Als zijn partij niet was weggevaagd bij de verkiezingen, was hij graag verder gegaan als wethouder. Lenting waakt ervoor om de 'zure oud-wethouder te zijn die vanaf de zijlijn staat te mopperen'. Maar hij ziet als 'kritisch volger' hoe de plannen wegdrijven van de oorspronkelijke visie. Het kwetsbaarste gedeelte van het stationsgebied is volgens Lenting de overkluizing van de singel, waar hij in 2006 zo hard over onderhandelde. De gemeente wil dit onaangename stukje Utrecht via heropening van de singel weer logisch onderdeel laten uitmaken van de binnenstad. Volgens Lentings opvolger Harm Janssen wordt dit een levendige plek. Maar ondertussen wordt de nieuwe singel steeds verder weggestopt. Nu is boven het water een nieuw gebouw gepland. Volgens Menno Overtoom van Corio omdat deze locatie 'een iconiserend gebouw' nodig heeft.

Lenting maakt zich zorgen. 'Als onderhandelaar weet je dat een beursgenoteerde partij als Corio volledig gestuurd wordt door het rendement op de beurs; daar zorgen de aandeelhouders wel voor. Hoog Catharijne is voor hen een zeer belangrijke geldverdiener. Dat wil niet zeggen dat je niet samen tot goede overeenkomsten kunt komen. Maar daar moet je ze dan wel aan houden. Het gevaar is dat er in de uitvoering niet meer voor kwaliteit wordt gekozen als het wat duurder dreigt uit te vallen.'

Het verbaast Lenting dat de gemeenteraad zich niet meer met het project lijkt te bemoeien. 'Ik zie nul komma nul kracht in de raad bij de collegefracties. In mijn tijd was de raad sterk genoeg om me terug te fluiten als ik te snel ging. Strontvervelend, maar wel goed. Een raad moet de publieke belangen verdedigen. Je kunt je afvragen of dat nu gebeurt in het stationsgebied.' Nee, is de harde mening van Broos Schnetz. 'De politiek en de raadsleden nemen beslissingen over projecten die hun ver boven de pet gaan. Raadsleden krijgen weinig betaald, dus echt goede mensen krijg je niet. In een complexe stad als Utrecht raken raadsleden ondergesneeuwd. Het project is te groot voor de Utrechtse politiek.'

Woud van informatie

In diezelfde Utrechtse politiek blijft het opmerkelijk stil rond het ingewikkelde en ingrijpende bouwkundige project. Met de rammelende financiële onderbouwing van het Muziekpaleis ging de raad zonder veel tegenstand akkoord. De raad lijkt inderdaad de weg kwijt in het complexe dossier. 'Het is een woud van informatie waarbij veel verstopt zit in details en bijlagen,' zegt fractievoorzitter Tim Schipper van oppositiepartij SP. 'We moeten de wethouder maar vertrouwen op zijn blauwe ogen. De gemeenteraad wordt vaak voor voldongen feiten gesteld.'

Nota bene referendumpartij D66 was in 2002 tegen het referendum over het stationsgebied. Fractievoorzitter Gerda Oskam nu: 'Ons argument was dat de uitkomst van het referendum nooit kon worden waargemaakt. Dat blijkt nu. Het plan wordt steeds betonniger. Niet het referendum is leidend, maar de contracten die met de private partijen zijn gesloten.' Oskam pleit ervoor dat de Utrechtse rekenkamer het project beter gaat volgen. Die concludeerde al dat de inhoudelijke informatie over het stationsgebied tekortschiet. Het rekenkamerrapport: 'De raad kan op belangrijke momenten onvoldoende invloed uitoefenen op het verloop van dit omvangrijke project. Evenmin kan de raad goed beoordelen of de uitslag van het referendum onder de Utrechtse burgers in 2002 wel gerespecteerd wordt.'

Planoloog Mig de Jong, die promoveert op succesvolle megaprojecten in Nederland, ziet in de voortgang van het stationsgebied een herkenbaar patroon. 'Met een mooi en scherp voorstel creëert een gemeente draagvlak bij de gemeenteraad en bij de bevolking. Is het akkoord eenmaal gegeven, dan blijkt de uitvoering vaak anders dan de plannen. De kosten stijgen, er worden meer vierkante meters kantoren en winkelruimte ingetekend. Alle veranderingen worden stukje bij beetje naar de raad gebracht, want anders krijg je het politiek niet rond. Je kunt vraagtekens zetten bij hoe democratisch dat is.'

De Utrechtse bevolking lijkt alle interesse in het project te hebben verloren. Af en toe is er een oprisping van protest, zoals nu tegen de sloop van een rijtje woningen aan de westkant van het station. Achterhoedegevechten; met de grote lijnen van het project bemoeit niemand zich nog. 'Moedeloosheid en desinteresse,' vermoedt bewoner Han van Dobben, voorzitter van de wijkraad binnenstad. 'Het duurt allemaal zo lang en het is zo complex.' Van Dobben kwam in 1971 op de Mariaplaats wonen. Hij zag de oude stationswijk om hem heen gesloopt worden en Hoog Catharijne verrijzen. Af en toe ging hij naar het bouwterrein om er sloopmateriaal te pikken voor zijn eigen kraakwoning. 'Nu ga ik soms naar de Albert Heijn in Hoog Catharijne, maar verder kom ik er niet om te winkelen.' Van de 28 miljoen bezoekers die er jaarlijks naartoe gaan, komt ruim de helft van buiten de stad. Van Dobben: 'De Utrechter moet weinig hebben van Hoog Catharijne.'

Luis in de pels

Het voornaamste verzet tegen het stationsgebied is het werk van één man: actievoerder en zelfbenoemd luis in de pels Kees van Oosten. In een kamertje aan de Amsterdamsestraatweg, tussen volle boekenkasten en van achter een oude pc aan een zelf getimmerd bureau, verzet hij zich tot de laatste snik. Hij bezorgt de gemeente handenvol werk. Dagelijks tikt hij brieven aan de bestuurders. Als hij niet achter zijn bureau zit, pleit hij in de rechtszaal tegen de gemeente, als burger en als advocaat van een van zijn stichtingen, die namen hebben als de Utrechtse Bomenstichting en Stichting Stop Luchtverontreiniging Utrecht. Hij kost de gemeente miljoenen. Zijn eigen inkomsten bestaan uit een vergoeding van de proceskosten, met een aanvulling tot bijstandsniveau.

De rechtszaken van Van Oosten tegen de gemeente zijn de belangrijkste oorzaak van alle vertragingen. Zijn verzet tegen het nieuwe winkelgebouw op het Vredenburg houdt ook het Muziekpaleis tegen. Van Oosten voert met name strijd tegen de extra luchtverontreiniging die nieuwbouw met zich meebrengt en tegen de gemeente die in zijn ogen de burger steeds voor voldongen feiten stelt, zoals een half gesloopt Muziekcentrum. 'Mijn doel is dat het hele project wordt afgeblazen. Als dat niet lukt en ik heb alleen maar vertraging veroorzaakt, is dat erg jammer. Maar dat weet je van tevoren niet.' Voor het hele stationsgebied zijn 4200 vergunningen nodig. De helft daarvan staat open voor beroep en bezwaar. 'Die ga ik niet allemaal benutten, hoor,' zegt Van Oosten, waarschijnlijk tot opluchting van de gemeente. Hij vindt dat de Raad van State te weinig naar zijn argumenten luistert. Daarom maakt hij nu alleen nog de lopende procedures af. 'Ik richt me alleen op het Muziekpaleis, het Entreegebouw van HC, het winkelgebouw en de OV-Terminal.'

Het grote aantal procedures is mede het gevolg van het feit dat Utrecht niet heeft gekozen voor één nieuw bestemmingsplan voor het hele gebied. Dat werd onhaalbaar geacht. Nu moet voor elk deelplannetje ontheffing van het bestemmingsplan worden gevraagd. CDA-wethouder Harm Janssen, verantwoordelijk voor het stationsgebied, ziet in de talrijke artikel 19-procedures het grootste gevaar voor de voortgang van het project. Door de Europese regelgeving over luchtkwaliteit kan er gemakkelijk en effectief bezwaar worden gemaakt. 'De mogelijkheid tot inspraak moet blijven, maar we hopen dat er vanuit Den Haag gekeken wordt naar een andere invulling. Dat je bijvoorbeeld alle vergunningen voor een project kunt bundelen.' Minister-president Balkenende sloot zich bij deze woorden aan tijdens een bezoek aan het stationsgebied op 10 september. In het kader van de Crisis- en herstelwet wil hij het aantal procedures in Utrecht terugdringen.

Volgens de wethouder komen de plannen voor het stationsgebied zoals ze nu worden uitgevoerd nog altijd overeen met de wensen van de bevolking in 2002. 'De uitgangspunten van het referendum blijven onverkort overeind. Natuurlijk, het is het stationsgebied, dat wordt geen grote bomenzee. En er is wat speelruimte binnen de afspraken, maar het wordt ruimtelijk en groen.'

Eerst maar iets moois

'Laat dat dan ook zien,' adviseert oud-wethouder Lenting. Hij vindt dat er eerst iets gebóúwd moet worden. 'Voordat je met wijzigen van het masterplan begint en nog meer ambities stapelt die niet in de oorspronkelijke financiering zaten, moet je eerst maar iets moois neerzetten waar de burger aan kan zien dat het de goede kant opgaat. Er wordt nu te weinig uitgelegd aan de Utrechter waarom de plannen wijzigen. Dan sluipen cynisme en ongeloof in zo'n project. Je moet blijven uitleggen, hoe frustrerend dat soms ook is.'

Lenting spreekt uit eigen ervaring. Zijn partij werd groot uit onvrede en weggestemd door de gebrekkige communicatie met de bevolking toen Leefbaar Utrecht eenmaal op het pluche zat. 'Ik ben er nog steeds van overtuigd dat het stationsgebied een verbetering wordt van de Utrechtse binnenstad. Toen wij eraan begonnen, wisten we ook al dat "je niet wegkrijgt wat er staat" en dat vertelden we ook. Maar niets doen was geen optie.'

Han van Dobben van de wijkraad binnenstad heeft weinig vertrouwen meer in het stationsgebied. 'Het referendum was volksverlakkerij. Het stationsgebied wordt gewoon een upgrade van Hoog Catharijne. Ik denk dat de stad geen keuze heeft, alles is contractueel vastgelegd. Utrecht heeft met de bouw van Hoog Catharijne zijn ziel aan Corio verkocht.'

Goochelen met miljarden

Volgens de gemeente Utrecht wordt in het stationsgebied drie à vier miljard euro geïnvesteerd; een miljard door de gemeente en het Rijk, twee à drie miljard door private partijen. Het werkelijke totaal ligt eerder rond 1,5 miljard. Corio investeert 330 miljoen in het stationsgebied. NS Poort, de vastgoedpartij van de Nederlandse Spoorwegen, komt naar eigen zeggen uit op ruim 550 miljoen euro. Over de totale investeringen van de overige private partijen bestaat nog veel onzekerheid. Het Rijk heeft 375 miljoen euro gereserveerd voor het stationsgebied. Geld dat vooral naar de nieuwe OV Terminal gaat. De gemeente Utrecht zegt zelf 600 miljoen euro te investeren. Op de gemeentelijke begroting staat echter slechts 70 miljoen gereserveerd, exclusief de recente kostenoverschrijdingen. Het merendeel van de 'investeringen' van de gemeente betreft opbrengsten uit de grondexploitatie, en dat zijn investeringen van de private partijen. Een dubbeltelling dus.

Kredietcrisis

Gaat Utrecht eindelijk aan de gang met het meest ambitieuze project van de stad, stort de economie in elkaar. Volgens gemeentelijk projectleider Albert Hutschemaekers is het stationsgebied 'immuun' voor de kredietcrisis. In veel andere steden worden grote projecten opnieuw doorgerekend, maar in Utrecht niet. Hutschemaekers: 'Deze locatie in het midden van het land behoudt zijn waarde. Bovendien gaat het vooral om het bouwen van bedrijfsruimte en veel minder om woningen. Bij ons willen de aannemers juist zo snel mogelijk beginnen.' Omdat al veel is vastgelegd in contracten, liggen de risico's volgens de gemeente voornamelijk bij de commerciële investeerders, en dat zijn partijen die 'betrouwbaar en financieel sterk genoeg zijn om de crisis te overleven'. Toch hebben ook zij met tegenvallers te maken. Holland Casino heeft zijn nieuwbouwplannen in de ijskast gezet. NS Poort, de vastgoedpoot van NS die de kantoorgebouwen aan de westkant van het station ontwikkelt, zag een van de belangrijkste verhuurders, Econcern, failliet gaan. Vooralsnog is pas één huurder contractueel vastgelegd: de gemeente, die het eigen stadskantoor in het stationsgebied laat bouwen.

De kantorenmarkt in Utrecht ontwikkelt zich dramatisch, blijkt uit een rapport van vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle. In het eerste kwartaal van dit jaar werden nergens in West-Europa zo weinig kantoren verhuurd. Er is een leegstand van 11,4 procent. In Utrecht geldt de regel dat een nieuw kantoorgebouw pas gebouwd mag worden als minstens zeventig procent verhuurd is.

Toch valt de laatste risicoanalyse van de gemeente gunstiger uit dan in september 2008. Vlak voor de crisis losbarstte en de vastgoedwereld trof, reserveerde de gemeente Utrecht 36 miljoen euro voor tegenvallers, dat is nu nog maar 30 miljoen euro. De gemeente heeft geen noodscenario klaarliggen voor het geval een van de investeerders zich moet terugtrekken. Wethouder Harm Janssen ziet geen gevaar. 'Geen van de partijen heeft zich nog bij ons gemeld dat er problemen zijn.'

Junks en daklozen

Hoog Catharijne is vanaf het begin een favoriete slaap-, gebruiks- en 'werk'locatie voor zwervers, junks en heroïnehoertjes, die voor bewakers en politie lange tijd ongrijpbaar waren in het gangendoolhof in en onder HC. Eind jaren negentig was in HC een lugubere schemerwereld ontstaan waar alle problemen van de grote stad op een paar honderd vierkante meter samenkwamen. Op een gegeven moment gebruikten honderden junks HC als thuisbasis.

Met de sluiting van de beruchte 'Junkentunnel' en de opening van speciale gebruikersruimtes en hostels voor verslaafden en daklozen elders in de stad is het probleem weer beheersbaar geworden. Rond de eeuwwisseling bestond het speciale team HC van de politie uit 22 man. Nu is er geen apart team meer nodig. 'De overlast is met zeker negentig procent afgenomen sinds we met alle betrokken partijen samen de problemen hebben aangepakt,' verklaart wijkagent Johan Jens. 'Daar hebben we nog een prijs voor gekregen.' Jens vreest dat tijdens de bouw van het nieuwe HC de problemen gaan toenemen. 'Ik hoop dat al die hoeken en gaten verdwijnen in het nieuwe Hoog Catharijne, maar ik denk niet dat ik dat nog ga meemaken. Dan ben ik al met pensioen.'